Immobilienbewertung in Deutschland – der Weg zum richtigen Preis

Wie man auf den Weg zum richtigen Preis kommt, ist auch Herzensthema von Gastautorin Tanja Sessinghaus, zuständig für Marketing und PR der Sprengnetter GmbH.

Das wertvollste materielle Gut im Leben eines Menschen ist in der Regel eine Immobilie. Kommt es etwa zum Tod der geliebten Eltern, dem Jobwechsel in ein anderes Bundesland oder der altersgemäßen Veränderung, steht meist der Verkauf des Hauses an. Und damit jede Menge Fragen, angefangen von:

Der Weg zum richtigen Preis durch Sachverständige

Was ist der richtige Preis?

In den Medien liest man allerorten, dass heutzutage ja eine starke Objektknappheit herrscht, sprich: Es sind wenig Immobilien in guten Lagen am Markt.  Bedeutet das im Umkehrschluss, dass für jedes Haus jeder utopische Preis bezahlt wird? Tatsächlich zahlen Käufer nicht jeden Preis – und Banken  finanzieren nicht jeden Kredit. Da kann es schnell passieren, dass nach vielen Besichtigungen, Telefonaten und persönlichen Gesprächen der Notarvertrag platzt, da die Bank aufgrund eines überbewerteten Objektes ihre Finanzierungszusage verweigert.

Eine realistische Preiseinschätzung ist die Grundlage jedweden zügigen und reibungslosen Verkaufs. Wie kommen Sie zu so einer Preiseinschätzung?

Der Weg zum richtigen Preis

Sie können im Internet einen der kostenfreien Immobilienrechner nutzen. Hierfür müssen Sie i.d.R. nur wenige Angaben zu Ihrer Immobilie eingeben sowie Ihre Kontaktdaten hinterlassen, dann erhalten Sie eine erste Preiseinschätzung. Diese wird adressbasiert und automatisiert errechnet. Dahinter liegen Millionen von Daten, die anhand von Algorithmen aufbereitet und ausgewertet werden. Das Ergebnis ist stark abhängig von der Menge und Qualität der dem jeweiligen Anbieter als Grundlage dienenden Objektdatenbank und den vom Nutzer eingegebenen Daten. Das Resultat stellt jedoch stets einen groben Richtwert dar. Je weniger objektspezifische Daten eingegeben werden, desto größer kann die Abweichung vom reell erzielbaren Kaufpreis sein.

Die richtige Wertermittlung

Einen wesentlich genaueren Blick werfen Sachverständige für Immobilienbewertung auf das zu bewertende Objekt. Je nach Objektart ziehen sie verschiedene Verfahren zurate. Für die Marktwertermittlung werden im Wesentlichen drei Verfahren angewendet, nämlich das Vergleichswertverfahren
einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Diese Verfahren sind sowohl eigenständig anwendbar als auch kombinierbar. Tatsächlich werden für bestimmte Grundstücksarten bestimmte Verfahren angewendet. Und zwar deshalb, weil die diesen Verfahren zugrundeliegende Betrachtungsweise bei der Kaufpreisbildung auf dem Grundstücksmarkt für bestimmte Objekte vorrangig ist. Die  anderen Verfahren können generell als stützende Verfahren zur Plausibilisierung herangezogen werden.

Das bedeutet für Renditeimmobilien (wie Mehrfamilienhäuser), dass ihr Wert vorrangig mit dem Ertragswertverfahren ermittelt wird. Üblicherweise eigengenutzte Immobilien wir Einfamilienhäuser werden vorrangig mit dem Sachwertverfahren ermittelt. Geht es um Immobilien, die ähnliche Merkmale
u.a. hinsichtlich Lage, Größe oder Zustand aufweisen (etwa Eigentumswohnungen), dann wird das Vergleichswertverfahren herangezogen.

Ihr Weg: Der richtige Immobilienmakler

Wer sich unsicher in Bezug auf den „richtigen“ Preis ist, der sollte nicht zögern, einen versierten Immobilienmakler zurate zu ziehen. Fragen Sie den Immobilienmakler bei der Kontaktaufnahme nach seiner regionalen Expertise. Klären sie ab, ob er sich vor Ort wirklich auskennt. Wie Sie wissen, geht es bei dem richtigen Preis um viele lokale Details. Nach der Kontaktaufnahme wird der Immobilienmakler Sie um einen persönlichen Termin im zu verkaufenden Objekt bitten und die Eckdaten der Immobilie – Adresse, Baujahr, Quadratmeter, Zimmeranzahl, Zustand etc. –abfragen. In Folge wird Ihr Immobilienberater sich in Ruhe alle aufgenommenen Daten ansehen und auswerten.

Nach einem ausführlichen Gespräch über die Immobilie sowie Ihre Motive – müssen Sie z.B. sehr schnell verkaufen, da eine Erbschaftsteuer oder der Jobwechsel ansteht – erhalten Sie eine Preiseinschätzung und damit einen fundierten Verkaufspreis, den Sie mit Ihrem Makler diskutieren können. Für die Einwertung wenden professionelle Makler Software-Tools renommierter Hersteller an, die die oben erläuterten Verfahren berücksichtigen. Fragen Sie einfach danach, Ihr Makler wird Ihnen gerne den Prozess erklären.

Der Tipp von Tanja Sessinghaus

Lassen Sie sich die Preiseinschätzung mitbringen oder zumailen und legen Sie sie zu Ihren Akten. Benötigen Sie im Übrigen ein gerichtsfestes Gutachten,
so reicht eine solche sogenannte indikative Marktpreiseinschätzung oder Kurzbewertung nicht, sondern Sie müssen ein Vollgutachten von einem zertifizierten Sachverständigen anfertigen lassen. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen hier weiterhelfen.

Der Weg zum richtigen Preis mit Hagen Herholdt und Christian Sporbert von HS Immobilienberatung

Gastartikel von Tanja Sessinghaus, Marketing und PR der renommierten Sprengnetter GmbH.

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