Wer seine Immobilie verkaufen möchte, beschäftigt sich früher oder später mit einer Frage, die fast immer gestellt wird:
Wer bezahlt eigentlich den Immobilienmakler – der Verkäufer, der Käufer oder beide gemeinsam?
Spätestens seit der gesetzlichen Neuregelung der Maklerprovision Ende 2020 herrscht bei vielen Eigentümern Unsicherheit. Manche haben gehört, dass sich die Provision heute geteilt wird. Andere glauben, der Käufer müsse sie weiterhin allein tragen. Wieder andere gehen davon aus, dass sich die Wahl des Provisionsmodells unmittelbar auf den Kaufpreis auswirkt.
Tatsächlich ist das Thema deutlich komplexer – und gleichzeitig einfacher, als viele vermuten.
Als Immobilienmakler in Halle (Saale) werden wir regelmäßig mit genau diesen Fragen konfrontiert. Deshalb möchten wir in diesem Beitrag erläutern, welche gesetzlichen Regelungen heute gelten, welche Provisionsmodelle es gibt und warum wir uns bei HS Immobilienberatung bewusst für die reine Innenprovision entschieden haben.
Dabei betrachten wir nicht nur die rechtliche Seite, sondern auch die Auswirkungen auf Nachfrage, Vermarktung und den letztlich erzielbaren Verkaufspreis.
Die gesetzliche Regelung seit Dezember 2020
Mit Wirkung zum 23. Dezember 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft. Hierfür wurden die §§ 656a bis 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eingeführt.
Ziel des Gesetzgebers war es, private Käufer von Wohnimmobilien besser zu schützen und bundesweit mehr Transparenz bei der Maklerprovision zu schaffen.
Bis dahin war die Situation regional sehr unterschiedlich.
Während in einigen Bundesländern der Käufer die Maklerprovision vollständig übernahm, war andernorts bereits eine hälftige Aufteilung üblich. Diese Unterschiede sorgten immer wieder für Diskussionen und wurden von vielen Kaufinteressenten als ungerecht empfunden.
Heute gelten für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Verbraucher klare gesetzliche Vorgaben.
Die wichtigsten Regelungen im Überblick
Beim Verkauf einer Wohnimmobilie an einen Verbraucher gilt heute:
- Maklerverträge müssen mindestens in Textform abgeschlossen werden.
- Soll der Käufer einen Teil der Maklerprovision übernehmen, darf sein Anteil nicht höher sein als der Anteil des Verkäufers.
- Eine vollständige Übertragung der Provision auf den Käufer ist in diesen Fällen grundsätzlich nicht mehr möglich.
- Die Regelungen gelten ausschließlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer als Verbraucher handelt.
Nicht betroffen sind beispielsweise:
- Mehrfamilienhäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Gewerbeimmobilien
- unbebaute Grundstücke
- Verkäufe zwischen Unternehmen
Hier können weiterhin andere Provisionsvereinbarungen getroffen werden.
Welche Provisionsmodelle gibt es heute?
Auch nach der Gesetzesänderung existieren grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten, die Maklerprovision zu vereinbaren.
1. Geteilte Provision
Die heute am häufigsten anzutreffende Variante ist die sogenannte geteilte Provision.
Dabei tragen Verkäufer und Käufer die Maklerkosten jeweils zur Hälfte beziehungsweise in gleicher Höhe.
Dieses Modell entspricht den gesetzlichen Vorgaben und wird von vielen Maklerunternehmen genutzt.
2. Reine Innenprovision
Bei der Innenprovision übernimmt ausschließlich der Verkäufer die Maklerprovision.
Für den Käufer entstehen dadurch keine zusätzlichen Maklerkosten.
Genau dieses Modell verfolgen wir bei HS Immobilienberatung bewusst.
Warum?
Darauf gehen wir gleich ausführlich ein.
3. Außenprovision
Früher war in vielen Regionen Deutschlands die sogenannte Außenprovision üblich.
Dabei zahlte ausschließlich der Käufer die Maklerprovision.
Für den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen privaten Käufer ist dieses Modell heute aufgrund der gesetzlichen Regelungen grundsätzlich nicht mehr zulässig.
Warum wir uns bewusst für die reine Innenprovision entschieden haben
Viele Eigentümer stellen uns zunächst dieselbe Frage:
„Warum sollte ich die Maklerprovision vollständig übernehmen?“
Diese Frage ist verständlich.
Schließlich erscheint es auf den ersten Blick logisch, die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufzuteilen.
In der Praxis beobachten wir jedoch häufig einen anderen Effekt.
Die Wahl des Provisionsmodells beeinflusst nicht nur die Kostenverteilung, sondern auch die Wahrnehmung der Immobilie und den Kreis potenzieller Kaufinteressenten.
Käufer denken immer in einem Gesamtbudget
Ein häufiger Denkfehler besteht darin, den Kaufpreis und die Maklerprovision getrennt voneinander zu betrachten.
Tatsächlich kalkulieren Käufer jedoch fast immer mit einem Gesamtbudget.
Sie überlegen sich:
„Wie viel Geld kann oder möchte ich insgesamt für den Immobilienkauf ausgeben?“
Zu diesem Gesamtaufwand gehören unter anderem:
- Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- gegebenenfalls Finanzierungskosten
- gegebenenfalls Maklerprovision
Das verfügbare Budget verändert sich also nicht dadurch, dass die Maklerprovision anders verteilt wird.
Ein einfaches Beispiel
Nehmen wir an, ein Käufer verfügt über ein Gesamtbudget von 500.000 Euro.
Variante A – Geteilte Provision
Kaufpreis: 485.000 €
Maklerprovision (Käuferanteil): 15.000 €
Gesamtaufwand:
500.000 €
Variante B – Innenprovision
Kaufpreis:
500.000 €
Maklerprovision Käufer:
0 €
Gesamtaufwand:
500.000 €
Der Gesamtaufwand des Käufers bleibt nahezu identisch.
Der entscheidende Unterschied:
Im zweiten Fall kann der Käufer sein gesamtes Budget unmittelbar für die Immobilie einsetzen.
Das wirkt sich häufig positiv auf seine Kaufentscheidung aus.
Mehr Nachfrage schafft bessere Verkaufschancen
Je geringer die Einstiegshürde für Kaufinteressenten ist, desto größer wird häufig die Zahl ernsthafter Anfragen.
Das erleben wir bei unserer täglichen Arbeit als Immobilienmakler in Halle (Saale) regelmäßig.
Immobilien ohne zusätzliche Käuferprovision werden von vielen Interessenten zunächst als attraktiver wahrgenommen.
Die Folge kann sein:
- mehr qualifizierte Kaufanfragen
- mehr Besichtigungstermine
- mehr Kaufangebote
- größerer Wettbewerb unter den Interessenten
- bessere Verhandlungsmöglichkeiten für den Verkäufer
Wichtig ist dabei die Formulierung:
Wir behaupten nicht, dass eine Innenprovision automatisch zu einem höheren Verkaufspreis führt.
Aus unserer langjährigen Vermarktungspraxis beobachten wir jedoch regelmäßig, dass eine größere Nachfrage den Wettbewerb erhöhen und sich dadurch positiv auf den erzielbaren Kaufpreis auswirken kann.
Genau deshalb betrachten wir die Innenprovision nicht als zusätzliche Belastung des Verkäufers, sondern häufig als Bestandteil einer erfolgreichen Vermarktungsstrategie.
Klare Interessenvertretung schafft Transparenz
Ein weiterer Vorteil der reinen Innenprovision betrifft die Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Makler.
Der Verkäufer beauftragt den Makler.
Der Verkäufer vergütet dessen Leistung.
Damit ist für alle Beteiligten eindeutig, wessen Interessen der Makler im Verkaufsprozess vertritt.
Das bedeutet selbstverständlich nicht, dass Kaufinteressenten schlechter behandelt werden.
Im Gegenteil.
Eine professionelle Immobilienvermittlung lebt von Fairness, Transparenz und einer offenen Kommunikation mit allen Beteiligten.
Die Aufgabe des Maklers besteht jedoch darin, den Verkäufer bestmöglich beim Verkauf seiner Immobilie zu unterstützen.
Diese klare Rollenverteilung schafft Vertrauen und verhindert Missverständnisse.h eine professionelle Vermarktung auf den Verkaufserfolg auswirken kann.
Warum Eigentümer in Halle (Saale) besonders von der Innenprovision profitieren können
Der Immobilienmarkt in Halle (Saale) hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Steigende Baukosten, ein verändertes Zinsniveau und strengere Finanzierungsprüfungen führen dazu, dass Kaufinteressenten heute genauer kalkulieren als noch vor wenigen Jahren.
Gleichzeitig vergleichen Käufer Immobilien intensiver und achten verstärkt auf die Gesamtkosten des Erwerbs.
Genau hier kann die reine Innenprovision ein entscheidender Vorteil sein.
Denn fällt für den Käufer keine zusätzliche Maklerprovision an, sinkt die finanzielle Einstiegshürde. Das kann dazu führen, dass sich mehr Interessenten mit einer Immobilie beschäftigen oder überhaupt erst einen Besichtigungstermin vereinbaren.
Gerade in einem Markt, in dem Angebot und Nachfrage nicht mehr überall selbstverständlich zugunsten der Verkäufer ausfallen, gewinnt eine professionelle Vermarktungsstrategie zunehmend an Bedeutung.
Unser Ziel als Immobilienmakler in Halle (Saale) ist deshalb nicht nur, möglichst viele Interessenten zu erreichen, sondern vor allem die richtigen Käufer anzusprechen – also diejenigen, die ernsthaftes Interesse mitbringen und den Kauf auch tatsächlich finanzieren können.
Häufige Irrtümer rund um die Maklerprovision für Immobilienmakler in Halle (Saale)
Rund um die Maklerprovision kursieren viele Missverständnisse. Im Beratungsgespräch begegnen uns diese immer wieder.
Irrtum 1: „Wenn ich die Provision bezahle, bleibt mir automatisch weniger Geld.“
Das lässt sich so nicht pauschal sagen.
Kaufinteressenten verfügen in der Regel über ein bestimmtes Gesamtbudget. Muss davon keine Maklerprovision bezahlt werden, kann ein größerer Teil des Budgets in den Kaufpreis fließen.
Dadurch kann sich die Bereitschaft erhöhen, einen höheren Kaufpreis zu akzeptieren oder überhaupt ein Angebot abzugeben.
Irrtum 2: „Die Innenprovision macht Immobilien teurer.“
Auch das stimmt so nicht.
Der Markt bestimmt letztlich den erzielbaren Kaufpreis – nicht das gewählte Provisionsmodell.
Die Innenprovision verändert in erster Linie die Verteilung der Erwerbsnebenkosten. Sie kann gleichzeitig dazu beitragen, mehr Kaufinteressenten anzusprechen und damit den Wettbewerb um eine Immobilie zu erhöhen.
Irrtum 3: „Der Makler arbeitet bei Innenprovision nur für den Verkäufer.“
Der Makler vertritt die Interessen seines Auftraggebers – das ist richtig.
Das bedeutet jedoch keineswegs, dass Käufer benachteiligt werden.
Eine professionelle Immobilienvermittlung lebt von Transparenz, einer vollständigen Aufklärung und einer fairen Kommunikation mit allen Beteiligten. Kaufinteressenten erhalten selbstverständlich sämtliche relevanten Informationen zur Immobilie und werden während des gesamten Kaufprozesses zuverlässig begleitet.
Irrtum 4: „Alle Makler arbeiten mit demselben Provisionsmodell.“
Nein.
Die gesetzliche Regelung lässt verschiedene Modelle zu. Welches gewählt wird, entscheidet letztlich der Makler gemeinsam mit seinem Auftraggeber.
Deshalb lohnt es sich, bereits im ersten Beratungsgespräch nachzufragen, welches Modell angeboten wird und welche Überlegungen dahinterstehen.
Warum eine professionelle Vermarktung wichtiger ist als die reine Provisionsfrage
Natürlich spielt die Maklerprovision eine Rolle.
Noch entscheidender für den Verkaufserfolg sind jedoch andere Faktoren.
Eine marktgerechte Wertermittlung, hochwertige Fotos, ein professionelles Exposé, zielgerichtetes Online-Marketing, eine sorgfältige Käuferqualifizierung und eine strukturierte Verkaufsabwicklung haben häufig einen deutlich größeren Einfluss auf den Verkaufserfolg als die Frage, wie die Provision verteilt wird.
Deshalb betrachten wir die Innenprovision nicht isoliert, sondern als Bestandteil eines durchdachten Vermarktungskonzepts.
Unser Ansatz bei hs Immobilienberatung
Jede Immobilie ist anders.
Deshalb gibt es auch keine Standardlösung, die für jeden Eigentümer gleichermaßen geeignet ist.
Vor jeder Vermarktung analysieren wir unter anderem:
- die aktuelle Marktsituation in Halle (Saale) und der jeweiligen Mikrolage,
- die Zielgruppe der Immobilie,
- das zu erwartende Käuferinteresse,
- den realistischen Marktwert,
- die optimale Preisstrategie,
- geeignete Marketingmaßnahmen und
- die sinnvollste Vermarktungsstrategie.
Auf dieser Grundlage entwickeln wir gemeinsam mit unseren Auftraggebern ein individuelles Vermarktungskonzept.
Die Innenprovision ist dabei für uns ein bewusst gewählter Baustein, um möglichst vielen Kaufinteressenten den Zugang zur Immobilie zu erleichtern und gleichzeitig die Interessen unserer Auftraggeber klar zu vertreten.
Häufig gestellte Fragen zur Maklerprovision
Ist die Innenprovision gesetzlich vorgeschrieben?
Nein. Das Gesetz schreibt keine Innenprovision vor. Es regelt lediglich, dass private Käufer beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung nicht stärker belastet werden dürfen als der Verkäufer.
Kann weiterhin eine geteilte Provision vereinbart werden?
Ja.
Die hälftige beziehungsweise gleich hohe Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer ist weiterhin zulässig und in vielen Regionen Deutschlands üblich.
Gilt die gesetzliche Regelung auch für Mehrfamilienhäuser?
Nein.
Die gesetzlichen Vorschriften betreffen ausschließlich den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher.
Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke gelten andere Regelungen.
Bedeutet die Innenprovision automatisch einen höheren Verkaufspreis?
Nein.
Ein höherer Verkaufspreis kann niemals garantiert werden.
Aus unserer Vermarktungspraxis beobachten wir jedoch regelmäßig, dass Immobilien ohne zusätzliche Käuferprovision häufig mehr Interessenten ansprechen. Eine größere Nachfrage kann den Wettbewerb erhöhen und sich dadurch positiv auf den erzielbaren Kaufpreis auswirken.
Welche Rolle spielt die Finanzierung der Käufer?
Eine sehr große.
Heute prüfen Banken Finanzierungen deutlich intensiver als noch vor einigen Jahren.
Deshalb legen wir großen Wert darauf, Kaufinteressenten frühzeitig hinsichtlich ihrer Finanzierungsmöglichkeiten zu qualifizieren. Das erhöht die Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen und reibungslosen Verkaufs.
Fazit
Die gesetzliche Neuregelung der Maklerprovision hat den Immobilienmarkt transparenter gemacht. Gleichzeitig hat sie dazu geführt, dass Eigentümer sich intensiver mit der Frage beschäftigen, welches Provisionsmodell für ihren Immobilienverkauf sinnvoll ist.
Aus unserer Erfahrung bietet die reine Innenprovision in vielen Fällen entscheidende Vorteile.
Sie reduziert die Einstiegshürde für Kaufinteressenten, schafft eine klare Interessenvertretung und kann dazu beitragen, die Nachfrage nach einer Immobilie zu erhöhen.
Wichtig ist dabei jedoch, die Provisionsregelung nicht isoliert zu betrachten.
Entscheidend für einen erfolgreichen Immobilienverkauf sind vor allem eine realistische Wertermittlung, eine professionelle Vermarktung, eine sorgfältige Käuferqualifizierung und eine erfahrene Begleitung bis zum Notartermin.
Wenn Sie Ihre Immobilie in Halle (Saale), dem Saalekreis, Merseburg, Naumburg oder der umliegenden Region verkaufen möchten und Fragen zur Maklerprovision oder zur optimalen Vermarktungsstrategie haben, beraten wir Sie gerne persönlich und transparent.
